房地产销售升温 开发投资反应滞后

—— 2016年三季度全市经济形势分析系列之七

【摘要】本文首先分析了房地产开发销售市场、销售开发市场和资金市场的运行特征。其次,总结提出了三个市场分别房地产行业需要关注的问题: 房地产开发各市区间发展不平衡, 去库存任务仍依旧任重道远,企业申请贷款难度大。最后，针对上述问题提出三两点建议：科学规划，促进开发市场协调发展；优化供给，多举措消化库存；与时俱进，增强企业自身竞争力。

今年以来, 受国家和省市一系列利好政策刺激和市(区)推行棚户区改造货币化安置政策的一二线城市商品房销售火爆影响，我市房地产去库存工作成效显现，商品房销售快速增长。

一、前三季度泰州市房地产市场运行特征

9月末，我市共有房地产企业329家，其中今年新增企业15家，较去年同期减少9家。房地产项目451个，其中今年新增房地产项目39个，较去年同期减少4个。

（一）开发市场

1、开发投资降幅较上半年有所扩大

前三季度，泰州市房地产开发完成投资154.94亿元，同比下降9.2%，降幅较去年同期收窄14.1个百分点，较上半年扩大2.1个百分点。其中，民间投资126.35亿元，占全部开发投资的81.5%，同比下降6.7%。

2、大户型住宅开发投资逆市增长

前三季度，泰州市住宅类项目完成投资120.51亿元，同比下降10.9%。其中，90平方米以下住宅完成投资20.81亿元，同比下降28.7%；90-140平方米住宅完成投资75.1亿元，同比下降16.6%；140平方米以上住宅完成投资24.6亿元，同比增长54.6%。

3、新开工面积增幅下半年以来逐月提高

前三季度,泰州市房地产开发企业商品房新开工面积为433.43万平方米，同比增长66.5%，增幅较去年同期提高118个百分点，较1-6月份、1-7月份、1-8月份分别提高23.3个百分点、4.6个百分点和1.3个百分点。

（二）销售市场

1、商品房销售形势良好

今年以来,一系列房地产利好政策相继出台,一二线城市房地产持续高温;我市市区棚户区(危旧房)改造货币化安置要求实现全覆盖,姜堰区和泰兴市多次举行房交会房博会;开发企业在五一假期、暑期进行多样化的促销，在多重因素的影响下，受房地产利好政策影响，我市商品房销售面积保持高速增长。前三季度，全市商品房销售面积为453.01万平方米，同比增长32.8%，增幅较去年同期提高6.8个百分点，较1-8月份提高2.1个百分点。

2、现房销售占比有所提高

前三季度，全市商品房现房销售面积为138.42万平方米，同比增长41%，占全部商品房销售面积的30.6%，占比较去年同期和去年全年分别提高1.8个百分点和3.6个百分点；期房销售面积为314.58万平方米，同比增长29.5%，占全部商品房销售面积的69.4%。

3、市区“去库存”工作成效显现

2016年5月5日，泰州市政府印发了《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出十条高含金量的政策意见，旨在缓解市区房地产市场去库存压力。9月末，市区待售面积234.89万平方米，同比增长25.8%，库存量较政策出台前的4月末减少20.39万平方米，较6月末减少18.28万平方米，市区商品房去库存情况有所好转。

（二）开发市场

1、开发投资降幅有所扩大

前三季度，泰州市房地产开发完成投资154.94亿元，同比下降9.2%，降幅较一季度扩大12个百分点，较上半年扩大2.1个百分点。其中，民间投资126.35亿元，占全部开发投资的81.5%，同比下降6.7%。

2、大户型住宅开发投资逆市势增长

前三季度，泰州市住宅类项目完成投资120.51亿元，同比下降10.9%。其中，90平方米以下住宅完成投资20.81亿元，同比下降28.7%；90-140平方米住宅完成投资75.1亿元，同比下降16.6%；140平方米以上住宅完成投资24.6亿元，同比增长54.6%。

3、新开工面积增幅下半年以来逐月提高

前三季度,泰州市房地产开发企业商品房新开工面积为433.43万平方米，同比增长66.5%，增幅较去年同期提高118个百分点，较1-6月份、1-7月份、1-8月份分别提高23.3个百分点、4.6个百分点和1.3个百分点。

（三）资金市场

1、房企到位资金同比有所增长

前三季度，泰州市房地产企业本年到位资金287.26亿元，同比增长5.9%，增幅较去年同期提高26.5个百分点,较上半年提高6.3个百分点。其中，国内贷款19.51亿元，同比下降37.1%；自筹资金55.86亿元，同比下降18.6%；以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源211.89亿元，同比增长23.5%。

2、房企各项应付款增幅有所回落

随着房地产开发投资的放缓，房地产企业各项应付款增幅出现回落。前三季度,泰州市房地产企业各项应付款合计96.83亿元，同比增长7.6%，增幅较一季度回落23.4个百分点，较上半年回落5个百分点；其中，工程款60.08亿元，同比下降7.9%，降幅较上半年扩大9.1个百分点。

3、销售回款是企业的主要资金来源

在国内贷款和自筹资金大幅下降的情况下，本年到位资金仍能有所增长，主要依赖销售回款。前三季度，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源211.89亿元，占全部到位资金的73.8%，占比较去年同期提高10.5个百分点。

二、需要关注的问题

1、房地产开发各市区间发展不平衡

分市区来看，海陵区和泰兴市开发投资量远远高于其他市区，前三季度两个市区完成投资75.89亿元，占全市开发投资的49%。而从房地产开发投资增速看，兴化市、泰兴市和海陵区同比正增长，增幅最大的为兴化市，同比增长28.2%；其余四个市（区）同比下降，降幅最大的为姜堰区,同比下降48%。

2、去库存任务仍依旧任重道远

虽然我市商品房库存量和增幅较年初都有了大幅下降，但通过与相关部门和房地产企业交流，我们了解到，在国家利好政策和我市棚户区改造货币化安置政策影响下，今年销售市场透支了一部分购买量，但国家层面政策效应会逐渐递减，大规模的棚户区改造也具有阶段性，随着新开工面积的大幅增加，未来去库存工作任务仍需重视。

3、企业申请贷款难度大

前三季度，泰州市房地产企业到位资金中国内贷款19.51亿元，同比下降37.1%，在去年大幅下降（-63.1%）的基础上继续减少，在到位资金中仅占6.8%。在目前销售向好、投资放缓的形势下，房地产企业资金问题并不突出，但房地产市场发展具有周期性，加之我市房地产企业全部为中小微型企业，申请银行贷款难度大，企业应居安思危，未雨绸缪。

三、对策建议

1、科学规划，促进开发市场协调发展

各市（区）应要根据当地区域发展特色、人口构成和资源优势，科学合理制定房地产市场发展规划，加大对土地资源的整合力度，合理控制土地投放速度，有序出让开发建设用地，保持合理的房地产开发投资规模和速度，实现地区经济和房地产市场的有序健康和协调发展。

2、优化供给，多举措消化库存

一，是针对商品住宅库存集中的地域，加强交通、教育、医疗等配套设施建设，加大楼盘优势宣传，尽量减少潜在购房者的顾虑；二，是政府通过收购商品住宅转为安置房、保障房使用或者补贴低收入阶层租房等方式，帮助去库存；三要是从整体上提升城市的竞争力和辐射力，借项目大突破和农民工市民化契机，全力打造优势产业、特色园区和重点企业，吸引更多的人来泰乐业安居。