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一季度泰州市房地产市场运行情况分析
发布日期:2019-04-30 16:33信息来源:统计局浏览次数:字号:[ ]


 

2019年春节后不少媒体披露房地产市场开始回暖,但从一季度统计数据来看,泰州市房地产市场仍处于高位盘整阶段。一季度,泰州市房地产开发投资规模处于历史高位,但增长动力不足;施工规模平稳增长,但新开工面积大幅减少;受前两年同期销量极值影响,销售面积仍大幅下降。3月份,我市公积金贷款又出新政,房住不炒的大环境仍未改变。

一、房地产市场运行情况

1、开发投资规模处历史高位,土地购置费大幅增长

一季度,泰州市房地产开发完成投资82.21亿元,与去年同期基本持平,增幅较1-2月份提高22.4个百分点。从历年一季度数据来看,我市房地产开发投资规模仅低于去年同期0.04亿元,居历史第二高位。去年一季度我市房地产开发投资增幅居全省首位,在此高基数影响下,今年一季度增幅位居全省第十位。其中,土地购置费19.2亿元,同比增长33.8%,增幅高于开发投资33.8个百分点。

按工程用途分,住宅类项目完成开发投资66.42亿元,同比增长13.2%;办公楼完成开发投资0.53亿元,同比增长47.7%;商业营业用房完成开发投资8.3亿元,同比下降35.1%;其他类项目完成开发投资6.95亿元,同比下降33.3%。

2、商品房竣工面积大幅增加,施工规模平稳增长

一季度,泰州市房地产开发企业商品房施工面积2086.83万平方米,同比增长6.3%;其中,新开工面积102.79万平方米,受去年同期高基数影响,同比下降26.7%。泰州市房地产开发企业商品房竣工面积135.91万平方米,同比增长20.6%。

一季度,泰州市房地产开发企业商品住宅施工面积1653.60万平方米,同比增长9%;其中新开工面积85.52万平方米,同比下降16.7%。泰州市房地产开发企业商品住宅竣工面积113.13万平方米,同比增长50.6%。

3、商品房销量同比大幅下降,公积金贷款出新政

一季度,泰州市商品房销售面积144.41万平方米,同比下降26.7%,降幅较1-2月份扩大3.4个百分点。从历年一季度数据来看,2017年销量达到历史最大值,受此高基数影响,2018年出现大幅下降,但销量仍居历史第二位,今年同比继续大幅下降,但销量仅低于2017年和2018年,居历史第三位。其中,住宅类商品房销售125.46万平方米,同比下降30.5%;市区销售74.74万平方米,同比下降30.9%。

3月6日泰州市住房公积金管理中心出台新政策,3月18日起下调住房公积金贷款最高额度,双职工住房公积金贷款最高额度由50万元调整为40万元,单职工住房公积金贷款最高额度由30万元调整为25万元,并暂停住房公积金异地个人住房贷款业务,新政反映了目前房住不炒的大环境不变。

4、房地产开发市场资金相对宽裕,大部分房企资金周转正常

一季度,泰州市房地产企业本年到位资金合计309.46亿元,同比增长12%。其中,本年到位资金153.46亿元,同比增长16.6%;上年末结余资金156亿元,同比增长7.8%。从绝对量来看,本年到位资金合计是本年完成开发投资的3.76倍,资金相对宽裕。

从资金来源结构看,本年到位资金中国内贷款20.77亿元,同比增长202.6%;自筹资金37.6亿元,同比增长149.4%;定金及预收款44.57亿元,同比下降31.8%;个人按揭贷款40.84亿元,同比增长4.8%;其他资金来源9.68亿元,同比增长83.3%。

从企业生产经营景气状况调查看,大部分房企资金周转正常。295家有效样本中,5.8%的企业认为资金紧张,占比较上季度下降3.1个百分点;89.8%的企业认为资金周转基本正常,占比较上季度提高2.6个百分点;4.4%的企业认为资金充裕,占比较上季度提高0.5个百分点。

二、需关注问题

1、库存量和新开工面积均减少,制约销量上涨

一季度泰州市商品房竣工面积虽然大幅增长,但因竣工前已经以期房的形式售出,导致我市商品房待售面积大幅下降,3月底,泰州市商品房待售面积267.85万平方米,同比下降22%。同时,商品房新开工面也大幅减少,一季度泰州市商品房新开工面积102.79万平方米,同比下降26.7%。供给房源数量的减少,制约着销量的增加。

2、建安工程占比下降,影响开发投资持续增长

建筑工程和安装工程是体现工程实际建设进度的重要指标。一季度,泰州市房地产开发投资中建安工程投资59.21亿元,同比下降7.9%,低于全部开发投资7.9个百分点,低于土地购置费41.7个百分点;占全部开发投资的72%,低于去年同期6.1个百分点。建安投资总量和占比均下降,表明全市房地产开发项目建设进度相对缓慢,对开发投资持续增长支撑乏力。

3、房地产项目集中度高,不利中小型房地产企业发展

一季度,全市401个在库项目中:完成投资额前二十位的项目完成44.11亿元,占全部项目完成额的53.7%;实现销售面积前二十位的项目销售66.77万平方米,占全部项目的46.2%;实现销售额前二十位的项目销售61.45亿元,占全部项目的49.9%;新开工面积前二十位的项目新开工102.79万平方米,占全部项目的100%。房地产开发集中度高,中小型房地产企业的未来发展需关注。

三、市场展望

上半年泰州市房地产市场预计将平稳运行。土地供应稳。根据泰州市自然资源和规划局《泰州市区(不含姜堰区)2019年度住宅类房地产用地出让计划》,2019年住宅类房地产用地出让将与需求相统一,保持住宅用地供应充足,防范非理性哄抬地价推高房价,继续贯彻落实“房住不炒”的定位。商品房价格稳。从企业生产经营景气状况调查看,对于二季度商品房平均销售(包括预售)价格与一季度比,295家有效样本企业中,4.1%的房地产企业预测将上升,87.1%的房地产企业预测会持平,8.8%的房地产企业预测将下降。房地产行业运行平稳。对于二季度房地产行业运行状况,295家有效样本企业中,26.8%的房地产企业持乐观态度,68.1%的房地产企业持一般态度,5.1%的房地产企业持不乐观态度。数据发展趋势稳。从新入库项目看,一季度已入库的峰尚花园、璀璨泓苑和即将入库的天禄湖花园等大项目,入库后土地购置费和建安投资的计入,对我市上半年房地产开发投资增长形成支撑,但销售存在相对滞后性,在去年二季度高基数的情况下,上半年销售面积预测仍大幅下降,整体趋势与一季度相同。

 

 

 

 

 

 

 

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