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泰州城市商业综合体SWOT分析
发布日期:2018-04-16信息来源:统计局浏览次数:字号:[ ]


 

摘要:城市商业综合体作为新型的商业模式,具有强大的规模效应和集聚效应,是推动商贸经济转型升级、提升城市功能的重要载体。近年来,泰州市城市商业综合体快速发展,其营业额保持较快增长,对促进消费升级、发展商贸经济以及提升城市生活品质等方面发挥了重要作用。本文对2017年泰州5家城市商业综合体的总体发展情况特点、通过SWOT分析法分析优势劣势与面临的挑战,并提出有针对性的政策建议。

 

以泰州市5家规模较大的城市商业综合体为例,截止2017年末,其经营商户数达到642户,全年可出租面积27.09万平方米,车位数4074个,全年总客流量6656万人次,同比增长13.1%,日均客流量为18万人次,实现销售额22.42亿元,吸纳6408人就业,城市商业综合体的快速发展成为拉动商贸发展的璀璨“新名片”。

一、泰州市城市商业综合体发展现状及特点

1.租赁经营占比大,业态更加全面。全市城市商业综合体管理以收取租金为主,2017年用于租赁经营面积为21.16万平方米,占总面积的78.1%,全年共实现租金收入1.47亿元。其中,自营、联营经营仅3家;租赁经营639家,主要集中在百货店、超市、专卖店、餐饮业、电影院、KTV、教育培训等10个方面,几乎涵盖了所有业态。租赁模式下商户经营选择更加宽泛灵活,满足消费者“一站式”消费需求。

2.零售业商户占比近七成,其他行业商户合计为三成。2017年,全市城市商业综合体内零售业、餐饮业、服务业商户数分别是443、142、57户,占比分别为69.0%、22.1%、5.9%;从业人员期末人数分别为4096人、1467人、843人,占比分别为63.9%、22.9%、13.2%;销售额(营业额)分别是17.21亿元、3.51亿元、1.69亿元,分别占比76.8%、15.7%、7.5%。零售业无论商户数、吸纳就业人员,还是销售额都占比最高,社会效益最大。

3.餐饮网络火热,体验消费升温。随着互联网与电子商务技术的日臻成熟,“互联网+”快速发展,移动支付、美团外卖等分享经济不断发展扩大,互联网销售已逐渐向各行业渗透。尤其餐饮行业“门店辐射+网上营销+线上订餐+终端支付”的方式为消费者提供了更多便捷优质服务。另外,小米体验店、VR体感游戏等设施也给顾客更多体验式消费的快感。

4.服务业全行业覆盖,聚客效应显著。2017年,泰州市城市商业综合体内服务业商户数为57个,商户从业人员期末人数843人,实现商户营业额1.69亿元,同比增长19.0%,营业面积4.38万平方米,占综合体面积16.2%,单位面积实现营业额3856.54元,服务业全面覆盖了电影院、游乐游艺、KTV、健身休闲、教育培训,以及满足美容、美甲、修鞋等基本生活服务。

二、城市商业综合体SWOT分析法

SWOT分析法,亦称“态势分析法”,是美国旧金山大学管理学教授20世纪80年代初期提出来的。SWOT分析将分析对象面对的态势分为优势strengths和劣势weaknesses(来自内部商业模型分析),以及机遇opportunities和威胁threats(来自外部环境分析),通过调查列举出来,并依照矩阵形式排列,把各种因素相互匹配起来加以分析。

优势S:交通便利——泰州地处长江下游北岸、长江三角洲北翼,是承南启北的水陆要津,为苏中门户,自古有“水陆要津,咽喉据郡”之称。

底蕴深厚——建城2100多年中国历史文化名城。 700多年前,马可·波罗游历泰州,称赞“这城不很大,但各种尘世的幸福极多”。人文荟萃、名贤辈出,“儒风之盛,素冠淮南”。

产业突出——国家级的医药园区销售已连续14年领跑全省,在全国地级市排名第一;船舶行业被商务部、工信部授予国家船舶出口基地称号;泰州节能与新能源产业已初步形成葡萄串效应,并具备了在全省领军的支撑和底气,拉动就业与消费。

劣势W:区域规划不够合理——商圈相对集中在老城区,本身人流大、车流多,商圈集中更使得交通堵塞,停车位一位难求,而南部、东部、西部新城缺少相对精品综合体,分流人群,辐射较小。

同质化现象较突出——综合体引进品牌重叠率高,差异化不明显、个性经营不突出,特色、业态和布局相似的城市商业综合体,彼此之间相互替代性强,存在互拉客源的竞争关系和品牌的挤出效应。

配套设施跟不上——综合体旁边的其他设施有待加强,如去年年底新开业的万象城,门前的道路尚未修好,严重影响了视线,阻断了客流,且引进品牌相对集中在母婴产品,客流相当局限。

机遇O:创新机遇——新一轮科技革命为全球经济的发展提供了新技术、新工艺,“互联网+”成为经济发展的新常态,为产业转型升级提供了强劲动力。

战略机遇——“一带一路”战略加快了泰州“走出去”与“引进来”的发展步伐,为企业转型升级提供了更广阔的平台;“长江经济带”战略有利于泰州主动参与长三角地区经济结构的调整。

调整机遇——供给侧结构性改革有利于我市加快培育创新主体,优化产业结构;有利于通过体制机制改革,更好地服务企业的转型升级;

政策机遇——省委、省政府把泰州确定为全省转型升级综合改革试点,沿江高铁环建设、大健康产业集聚发展试点等,为我市产业转型升级提供了政策机遇。

威胁T:周边城市的发展——泰州建市仅22年,知名度远不及扬州,且城市流动人口相对较少,商业聚集力量少,离周边城市不远,资源外流现象严重。像靖江靠近无锡,大部分消费流入苏南。

互联网的冲击——“贸易+互联网”盛行,但泰州零售单位中,除少数已通过淘宝、京东等平台进行网络销售外,大部分商家由于缺乏专门人员管理维护、供货方支持、配送等问题的困扰,目前并没有开展电商业务。

优势&机遇SO:2017年泰州获评为“一带一路国际健康旅游目的地”,依托现有基础和优势,垂直整合产业上下游,大力发展集“医、药、养、游”于一体的大健康产业,打造医药产业高地、特色医疗基地、养生养老福地、健康旅游胜地,拉动本地消费。

劣势&机遇WO:供给侧结构性改革有利于我市优化产业结构,企业转型升级;有利于退出僵尸企业,淘汰落后产能,提升产业发展质量,大步调、新格局的城市发展。

优势&威胁ST: 顺应“互联网+”时代带来的新的冲击,企业双线引流、融合互动,实施“多平台订购、多方式付款、便捷化配送、一体化体验”,鼓励跨界发展,发展有自己特色的新经济。

劣势&威胁WT:要向周边市区、全省、全国标杆城市综合体看齐,把握本地综合体发展方向与功能定位,完善与综合体周围环境相匹配的公共设施,努力解决自身问题,取长补短,尽可能扩大辐射面。

 

 

泰州城市综合体SWOT分析

       内部能力

外部因素

优势strengths

劣势weaknesses

交通便利、底蕴深厚、产业突出

区域规划不够合理;同质化现象较突出;配套设施跟不上

机遇opportunities

SO

WO

创新、战略、调整、政策机遇

依托优势产业发展大健康产业

企业转型升级,淘汰落后产能

威胁threats

ST

WT

周边城市的发展;互联网的冲击

线上线下融合,特色发展

树立标杆,取长补短

三、城市商业体发展建议

1.加强政策支持力度,突出产业优化调整。城市商业综合体作为传统百货业向综合商业模式转变的新形态,应加强调研,制定有针对性的扶持和优惠政策,突出产业优化调整。围绕延伸产业链条支撑、构建多元产业新体系,打造“互联网+”经济;围绕提升产业层次、壮大产业实力,发展总部经济、现代商贸业、商务会展等主导优势产业;围绕优化发展空间、集聚要素资源,留住本地高端消费,提升产业集约化发展水平。坚持“四个名城”的定位,努力打造苏中地区现代商贸服务业门户城市。

2.优化城市功能布局,完善配套设施建设。应结合区域人口、消费习惯、消费能力、城市基础设施建设、商业氛围、商业定位等具体情况,制定本地区有建设性的,辐射广的城市商业综合体发展规划。加强现有城市商业综合体配套设施建设,配合轨道交通、优化公共交通,加快大型立体停车场、地下停车场建设,打通小区街巷交通“微循环”,疏通城市交通“毛细血管”,消除交通、环境等因素对城市商业综合体发展造成的障碍和制约,以良好的外部环境促进城市商业综合体发展。

3.企业突出个性和特色,打造服务综合体。城市商业综合体要错位竞争,将主题化、差异化成为提升竞争力的有效途径。从当前和未来的消费趋势看,一是定位个性化和特色业态,引入人工智能,VR体感游戏等设施,引入滑雪场、水上公园、射击场,让消费者体验到更多的趣味性;二是迎接数字化消费者,通过线上虚拟场景的缔造,实现商品信息、服务信息共享、数字化购物;三是强化社交、沟通功能,通过网络虚拟社交平台为管道,增强顾客的体验感与消费方式,打造无所不能的服务综合体。

 

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